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劉曉光地產將進入深度變革期

內容來自sina新聞

  總體而言，2013年地產行業發展會有機遇，會有調整。我們希望中國地產在這一年能開始實現"溫和的深度變革"：在相對溫和的市場環境中，保持清醒的頭腦，實現自身的 "再造血"，從而實現自身機能的良性運轉，最終促進企業的穩健長遠發展。當然同時我們也要密切關註 "兩會"的宏觀政策情況，這或許將是2013年全年乃至數年內地產市場的重要風向標。

  地產行業是中國最大的行業之一，我認為中國地產至少還有15年的快速成長期。13億人口的消費離不開它，它也同時帶動瞭五六十個衍生行業。目前來看，地產行業會有重大變化。一個是新的城鎮化背景，城鎮化的新要求對地產業發展路徑和營運模式會有新要求。第二是自身結構調整，不能一味地蓋住宅，而是產業、住宅同步發展。同時，不會再有暴利瞭，慢慢回歸到穩健的利潤率上。

  中央經濟工作會議確立瞭2013年"穩中求進"的基調，總體判斷，經濟形勢應該是好於去年，貨幣政策也將保持著穩健的發展。所以在這種基本面的情況下，就2013的整體地產市場狀況而言，預計整體形勢不錯，地產將在這一年伴隨經濟回暖而呈現景氣度適當上升的景象。市場整體狀況肯定好於去年，投資增速可能會有一點小幅的回落，但是銷售面積還是應該是小幅度的上揚。但還要看房地產的銷量和價格的走勢，如果出現大起大落，還會有新的調控政策出臺。現在一、二線城市，房價已經出現上揚，漲幅在10%以內還能忍受，超過15%政府就可能會出臺新的政策。最起碼宏觀調控不可能放松，新的政府不會希望房價大漲。與此同時，在"保民生"成為中央政府對地產市場的長期思路背景下，地產業依靠房價快速攀升進行野蠻的上半場結束，開始走入瞭下半場，將來要充分挖掘細分化、精細化的需求焦點，地產將進入深度變革期。

  經歷過去數年的震蕩變化之後，中國地產業的未來發展方向將逐步清晰，地產也將進入深度變革期。2013年對於整個中國地產而言，將會是厘清思路、轉變模式的一年，也是中國地產邁入穩健、長遠、健康、可持續發展路徑的關鍵一年。通觀2012年全年地產市場的變化，可以說是"冬天裡有春天"，尤其在2012年的後半段。而到瞭2013年，可能就是"春天來瞭"。這個"春天"一方面是指市場狀況，更多的是就地產轉型變革層面而言。在"城鎮化"提上議事日程後，中國地產面臨著新一輪的發展機會，但同時業界自身也的確面臨著一系列需要深度調整的狀況，而這些狀況如果得不到很好的解決，我們就要警惕"春天裡也可能有冬天"瞭。

  首先從地產的宏觀形勢來看，內需將要成為拉動的主導力量，加速城鎮化為行業帶來機遇。城鎮化的行業有人口、教育、衛生、住宅，其中住宅應該是一個最重要的城鎮化的符號，未來中國的城鎮化將進入瞭速度、取穩、質量提升的階段。我國的城鎮化率剛接近50%左右，距離發達國傢70%的水平還有很大的空間，城鎮化率每年提高1到2個百分點，大概要新增住房需求500萬套以上。可以說，城鎮化是中國下一次騰飛的重要一步。

  但是在城鎮化進程中要把改革結合起來，用市場化、多元化的辦法來推進中國城鎮化的進程。城鎮化的核心是解決二元結構的問題，城鎮化還涉及到資源的重新分配，比如說土地資源、產業資源、還包括消費市場、人才分佈的資源調整。城鎮化過程中需要研究利益的補償、農民就業以及新產業的佈局。現在建一個小城鎮，需要做規劃、然後做土地的一級開發，還有一部分二級開發來補償。首創旗下基金在做小城鎮項目，就遇到瞭很多困難。中國的城鎮化涉及到改革的問題，如果還用過去那套辦法，肯定不行。這些都是我們要研究的新課題，同時這些問題解決好瞭，將反哺地產業，使地產進入到良性循環軌道上來。

  而後是轉變發展模式問題，現狀是如果延續固有產業發展模型，地產很難再發展下去，中國地產需要轉型，需要新的模式。模式創新是中國地產企業未來之大形勢，也是主流企業發展中的重要支點。模式創新也會導致企業會開始分化，一些企業增長瞭實力，一些企業出局瞭。而對於我們來說，這已經不是解決的方式方法問題，根本而言是國傢到底怎麼看這個行業？將來主導性的模型是什麼？這才是是我們亟需思考的重要問題，可能會有顛覆性、振蕩性的變化。所以地產企業應擴大視野，通過穿心一些新的營運模式，將其他產業的附加值輸送到地產產業中，來獲得新的發展空間。首創2012年提出"城市綜合運營模式"概念正基於此。首創置業在業界最早提出 "綜合營運商"的概念。目前，我們已經嘗試瞭一些新的模式，比如高產業驅動城市新中心模式、潮流文化產業模式、未來創意新城模式、高端旅遊產業新區模式以及國際化交流平臺服務城市建設等等。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-11/17122068085.shtml

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